Expertises préliminaires
Voici un exemple de rapport d'expertise établit à l'intention de futurs acquéreurs qui ne souhaitent pas engager les frais d'une expertise officielle, ou de propriétaires désirant établir une expertise de leurs biens. Depuis que David Harris est devenu un expert qualifié en Françe et fait parti de la RICS France, nous sommes en mesure d'offrir des expertises officielles valables auprès des tribunaux de droit français. Les prix des expertises officielles sont disponibles sur demande.
(Below is an example of a survey report for prospective buyers who do not
want the expense of an official survey, or current owners who want to know
the condition of their property. Since David Harris is a qualified French
Surveyor and part of the French RICS, we are able to offer official surveys
valid in a French Court of Law. Prices for official surveys available on
demand.)
Le coût de l'expertise préliminaire dépend de la taille du bien immobilier mais avoisinne généralement les £300 pour une demi-journée de travail et £500 pour une expertise et un rapport d'une journée entière.
EXTRAIT D4UN RAPPORT D'EXPERTISE
L'évaluation proposée ci-dessous est entièrement basée sur les informations contenues dans le rapport d'expertise de pré-vente indépendant.
Observations générales
Ceci est un exemple typique d'une maison de ville du style du Sud-Ouest de la France bénéficiant d'une position idéale proche de toutes les commodités. L'état général de la maison est relatif à son âge (maison des années 30) et il est prévu que les travaux de réparation et de rénovation nécessaires seront en conséquence. Au cours de l'inspection, aucune défaillance notable n'est remarqué. L'intérieur de la maison peut-être considéré en bon état. Il n'en deumeure pas moins que des possibilités d'amélioration subsistent en ce qui concerne l'installation électrique, la décoration générale, l'isolation et l'aménagement de la cuisine. Aucune preuve de l'existence de pourriture a été noté, mais comme la surface de toit est non, il ne peut être confirmé que la pourriture localisée ne s'est pas développé. N'ayant eu accès à la toiture, nous ne pouvons avoir de certitudes quant à la qualité de celle-ci.
( No clear evidence of the existence of rot was noted, but as the roof
area was unexposed, it cannot be confirmed that localised rot has not developed.)
L'extérieur de la maison peut être considérés
comme étant dans un état acceptable bien que la corniche et
les bacs à fleurs doivent être réparer.
(The exterior of the house can be considered to be in average condition
although the cornices and planting boxes are in need of repair). Selon l'actuel
propriètaire le toit a été refait après la tempête
de 1999.
Surface totale au sol: 150 m² approx.
Garage: 22m²
Dépendance: 31 m² approx.
Jardin de devant: 120 m²
Cour: 120 m²
Jardin de derrière et verger: 1300 m² approx
Nos recherches indiquent que des maisons de ce type dans cette région
valent entre 180 000 et 250 000 euros. La plupart possédant moins
de terrain.
RAPPORT D'EXPERTISE DE PRE-VENTE INDEPENDANT
INDEPENDENT PRE-SALE SURVEY REPORT
DEFINITION DE L'EVALUATION
Le Prix du marché :
(Open Market Value:)
La prix du marché tel que défini par le manuel d'estimation et d'évaluation de la RICS est un avis sur les meilleurs prix auxquels la vente d'intérêts de biens se conclu sans contrepartie financière à la date d'évaluation, en supposant que :
(The Open Market Value as defined in the RICS Appraisal and Valuation Manual is an opinion of the best price at which the sale of an interest in property would have been completed unconditionally for cash consideration on the date of valuation, assuming: -)
a] un vendeur;
b] qui, avant la date d'évaluation, il y aura eu une période
raisonnable (en vue de la nature du bien et de l'état du marché)
pour la bonne commercialisation de l'intérêt, pour l'accord
sur le prix et les conditions et pour la réalisation de la vente;
c] que l'état du marché, le niveau des valeurs et
d'autres circonstances ont été, sur toute date assumée
antérieure à l'échange des contrats, la même
qu'à la date de l'évaluation;
d] qu'il ne sera pas prit compte de toute enchère par un acquéreur
éventuel avec un intérêt spécial, et
e] que les deux parties de la transaction ont agi en connaissance de cause,
avec prudence et sans contrainte.
(a] a willing seller;
b] that, prior to the date of valuation, there had been a reasonable period
(having regard to the nature of the property and the state of the market)
for the proper marketing of the interest, for the agreement of the price
and terms and for the completion of the sale;
c] that the state of the market, level of values and other circumstances
were, on any earlier assumed date of exchange of contracts, the same as
on the date of valuation;
d] that no account is taken of any additional bid by a prospective purchaser
with a special interest; and
e] that both parties to the transaction had acted knowledgeably, prudently
and without compulsion.)
Considérant son avis de valeur l'Expert prendra en compte les conditions telles que décrites dans son rapport et en sus assumera que des investigations complémentaires sur le permis de construire, la garantie de construction, les matériaux hazardeux, les restrictions honéreuses, etc., ....
In considering his opinion of value the Surveyor will take account of the condition as described in his report and in addition will have assumed that further investigation into Planning permission, Building Warrant, hazardous materials, onerous restrictions etc., will not reveal anything sufficiently adverse as to materially affect the value. Furthermore he will be entitled to assume that an inspection of areas to which he was unable to gain access and therefore could not inspect, would not reveal defects of sufficient magnitude to require him to make a material adjustment to his valuation. It is assumed that unless otherwise stated, roads, sewers and services out with the curtilage of the property are the responsibility of the Local Authority or other statutory body. He will also assume, unless otherwise stated, that all services, roads etc., are available under normal terms. The valuation is based on the assumption that the property is being sold with vacant possession. The date of valuation will be deemed to be the date upon which the inspection was made unless otherwise stated.
FRENCH PROPERTY RENOVATION
RAPPORT D'EXPERTISE DE PRE-VENTE
1.0 SECTION 1
1.1 Référence
XXXXXX
1.2 Introducteur
Inconnu
1.3 Client
XXXXXXX
1.4 Adresse du bien immobilier
19 XXXXXX
XXXXXX
1.5 Conditions d'occupation
Au moment de l'inspection la maison était meublée. Aucune
inspection sous le plancher n'a pu être menée.
1.6 Date d'inspection
XXXXX
1.7 Conditions climatiques
Nuageux
SECTION 2
2.1 Localisation & Amenités
La maison est située dans un quartier résidentiel favorisé
vers la partie Sud de Pineuilh. Elle est à portée de toutes
les commodités courrantes : magasins, écoles, transports,
etc.
2.2 Type, âge de la maison et date approximative de construction
Maison de ville isolée construite aux alentours de 1930
2.3 Construction
2.3.1 Toit
Une partie en tuiles et en pente, une partie plane cimentée
2.3.2 Cheminée
Briques
2.3.3 Gouttières
Zinc
2.3.4 Murs
Bloques de béton enduits
2.3.5 Fenêtres
Bois, vitrée.
2.4 Amménagement
Rez-de-chaussée: hall, salon, salle à manger avec cuisine
séparée et WC sous l'escalier
Premier étage: palier, trois chambres et une salle de bains.
2.5 Garage and dépendances (significatives)
Il y a un garage et une dépendance qui était utilisée
comme habitation séparée.
2.6 Services
2.6.1 Electricité
Courrante
2.6.2 Gaz
Bouteille
2.6.3 Eau
Courrante
2.6.4 Chauffage central
Chaudière à fioul
2.6.5 Evacuation
Égout public
3.0 SECTION 3 : Condition, Recommendations, Conséquences
3.1 Parties extérieures
3.1.1 Le toit
En absence d'informations contraires, il est conclu que la section en tuiles de ce toit fut rénovée après les orages de 1999. Son aspect général va dans ce sens. Il est attendu que toute entretien régulier et réparation soit effectué en accord avec tout autre toit de ce style et de cette époque. Sous les tuiles, les parapets en ciments doivent être réparés.
Ils semblent avoir été endomagé au fil du temps par l'humidité et le froid. L'état général est acceptable. Le toit au-dessus de la cuisine est en béton renforcé.
Cet aspect de la maison a été considéré comme étant dans un état raisonnable. Il faut rappeller que la plate-forme des toits a une durée de vie limité et qu'il vaut toujours mieux prévoir un budget pour des travaux futures. L'état général est bon à l'exeption des parapets/corniches.
3.1.2 Les cheminées
Il y a deux cheminées qui peuvent être guardées dans
la maison. Elles semblent avoir été construite en briques
enduites. Il semble que le foyer de la cheminée ait été
infiltré par le passé et devrait être vérifié.
3.1.3 Les gouttières
Elles sont toutes en Zinc. Il est conclu qu'elles ont également été
remplacées en 1999 et que leur état est bon. Il est essentiel
de s'assurer que ces gouttières s'écoulent librement car la
moindre fissure peut conduire à un dégat des eaux. Il n'y
a aucun risque que cela se produise pour le moment. Il y a un peu d'eau
stagnante sur l'élévation arrière attenante à
la cheminée. Pour l'instant ce n'est pas inquiétant.L'écoulement
vertical, également en Zinc semble bien évacuer l'eau de pluie.
3.1.4 Les murs (D.P.C. & Ventilation inclus)
Les quatres façades sont faites en bloques de béton enduits.
L'état est d'époque. Aucun e détériorisation
significative n'est à noter, mais il y a des traces d'intempéries
notamment aux alentour des corniches et des bacs à fleurs.
Il n'y a aucune trace de déplacement de la structure.
Les trous d'évacuation au niveau du balcon des chambres devraient être élargis afin d'éviter toute infiltration d'eau. Il serait souhaitable d'envisager l'application d'un traitement anti-mousse et l'application de deux couches de peinture extérieure. Il y a des traces d'humidité, mais aucun signe d'éventuel problème dans ce domaine.
Cette section du rapport peut conclure que les murs de cette maison sont dans un état général comparable aux autres maisons dans cette région et que, à cet égard un entretien normal et des réparations peuvent être à prévoir.
3.1.5 Les fenêtres, les portes & autres éléments en bois extérieurs (travaux de peinture inclus)
Les vitres à simple vitrage et les volets à guillotine sont
d'origine. Les volets sembles être de facture raisonnable. Notre recommandation
est qu'ils doivent être vérifié avant tout travaux de
peinture extérieure, car ce serait le moment opportun à tout
besoin d'entretien et de réparation. Les joints en mastic sont de
mauvaises qualités et, bien que les fenêtres aient été
repeintes récement, il faudra prévoir de revoir cela sous
peu. L'état général est d'époque et un niveau
normal d'entretien et de réparation est requis. Il est recommandé
de vérifier les boiseries avant tout travaux de peinture à
l'extérieur.
La modification ou le remplacement des fenêtres par du double-vitrage
peut-être à envisager. Ceci améliorerai grandement l'isolation
de la maison. La porte d'entrée ainsi que les fenêtes ont des
cadres en aluminium, plutôt hors du style architectural et encore
une à simple vitrage.
3.2 L'intérieur
3.2.1 Les combles
A cause du manque d'accés, l'inspection des combles ne fut pas possible.
Il n'y avait pas trace de défaut de structure. L'état des
matériaux d'isolation n'a pu être vérifié.
3.2.2 Les murs & les plafonds (état de la décoration inclu)
Comme c'est le cas dans les maisons de ce type, les plafonds sont fait de poutres et de plâtre. Leur état a été jugé compatible avec l'âge du bâtiment. Il y a des traces de fissures et des taches à l'étage supérieur, probablement des conséquences des orages de 1999. Elles sont assez répendues et requiereront des réparations par endroits pendant les travaux de redécoration. Un lissage avec du plâtre peut-être nécessaire. Les murs de séparation sont fait de briques rouges et de plâtre couvert de papier peint. On peut considérer que les quelques imperfections rencontrées peuvent être corrigées durant les travaux de redécoration.
3.2.3 Les sols
A l'exception du sol de la salle de bain, qui est recouvert de dalles de
plastique adhésif posées sur une base solide, les sols de
l'étage sont en parquet flottant traditionnel fait de planches de
bois striées. La plupart des zones au sol étaient visibles
et montraient des planches d'époques en bon état. L'inspection
n'a pu déceler de gondolement, de déformation ou d'autres
défauts similaires. A l'exeption de salon, le sol du rez-de-chaussé
est fait de carrelage en mosaïque posé sur une base solide.
La petite cuisine est recouverte de carrelage moderne de petite facture
qu'il faudra remplacer. Le sol du salon est fait d'un parquet traditionel
en bois posé sur une base solide. Il semble être en bon état.
3.2.4 Cheminées & conduit de cheminée
Il y a une cheminée recouverte de marbre dans le salon qui semble être en état de marche.
3.2.5 Aménagement intérieur, y compris menuiserie et équipement de cuisine
Les aménagements dans la forme des portes est supposé être d'origine et sont dans cet état. Les contours des portes, les plinthes, les fenêtres etc, sont tous d'époque, dans le style et l'état d'origine. A l'exeption des plynthes de la salle de bain qui ont souffert de l'humidité, aucun défaut significatif n'est à noter. La ventikation de la salle de bain pourrait-être à revoir. Les aménagement dans la cuisine sont trés rudimentaires et révèle des traces évidentes d'usure. Elle nécessite des petits travaux de réparation. Tout les volets des fenêtres sont opérationnels, bien que des petits ajustements puissent être nécessaire pour assurer un bon fonctionnement
3.2.6 Réference au cellier, fondations, etc
Les fondations sont sèches, bien ventillées et le ciment est en bon état. Un puits a été creusé dans le sol et la nappe phréatique se trouve à environ 3m en dessous. Il y a eu des innondations, mais elles étaient probablement dûes à des averses intenses pénetrant à travers la porte extérieure.
4.0 SECTION 4, Les services
4.1 L'installation électrique
Le compteur et le tableau électrique se trouvent dans la salle à manger. Le compteur EDF a été onstallé récemment et dispose d'un système de lecture à distance relié à l'extérieur.
Le tableau électrique est obsolète et les câbles électriques sont gainés de cotton sous des gaines en bois, probablement d'origine.
(The meter and fusing system are located in the breakfast room. The EDF meter has been recently installed and has a remote reading system relayed to the exterior.)
Il est vivement recommender, pour des raisons de sécurité, de procéder à un recâblage total de cette installation en conformité avec les dernières normes en vigeur en France. Il ne faut pas perdre de vu que si une installation de ce type ait pu être en conformité avec les normes de sécurité à l'époque de son installation, ces normes changent régulièrement et si des travaux devaient avoir lieu sur l'installation électrique, le non respect de ces normes poserai problème.
4.2 L'installation de gaz
Bouteilles de gaz dans la cuisine.
4.3 La plomberie & les aménagements sanitaires
Les aménagements dans la cuisine et les toilettes du rez-de-chaussé sont dans un état convenable bien que présentant des traces d'usure. A l'étage, la baignoire en fonte est en bon état. Le lavabo et les toilettes sont probablement d'origine mais également en bon état. Un douche a également été installée et il est important de vérifier que les joints entre les dalles de carrellage sont étanches car dans le cas contraire cela pourrai provoquer des infiltration d'eau. L'arrivée d'eau est distribuée par une tuyauterie en fer d'origine avec quelques modifications ultérieures en cuivre. L'installation semble être saine et il n'y a pas besoin de modification immédiate.
4.4 Le chauffage central & l'eau chaude
Le chauffage central est assuré par une chaudière à fioul scéllée au sol dans le sous-sol. Cette chaudière a été installée récemment et est peu utilisée. La citerne à fioul devrait être remplacer. La chaudière alimente le réseau de radiateurs en fonte d'origine à l'aide de canalisation en fer. Le système n'était pas en service au moment de l'inspection, mais aucun défaut n'a été remmarqué. Un contrat d'entretien adapté devra être prévu.
4.5 Evacuations
La maison semble être reliée aux égouts publics et rien ne permet de déceler des problèmes de ce côté. L'eau usée de la dépendance semble être dirigée vers une évacuation à l'arrière du jardin. L'eau de pluie semble aussi être évacuée par là.
4.6 Les services additionnels
Téléphone
5.0 SECTION 5
5.1 Garages, dépendances, etc
La dépendance est en mauvais état. Le bâtiment était utilisé comme logement dans le passé, mais aurai besoin d'une remise en état complète pour être utilisée comme un studio. Le toit et les goutières sont cependant en bon état. Les combles auraient besoin d'être rénovées.
(The lean to roof needs renewing.)
5.2 Les jardins, les arbres, les chemins, etc.
Il y a une zone de jardin bien délimitée juste à l'arrière de la maison et aucun problème n'est à signalé de ce côté là. Une petite haie pourrait être installée à l'arrière afin d'accroite son intimité.
5.3 Les clôtures, les murs de porteurs, etc.
Les clôtures de délimitation et les murs sont d'origine et l'on peut noter des traces d'entretien régulier. Des travaux d'entretien seront à prévoir au fil du temps.
6.0 SECTION 6: Les points à vérifier/à confirmer avec le notaire/Concessionnaire
Matters requiring checking/confirming by notaire/Conveyancer
6.1 Parties communes (include condition, maintenance liabilities,
sociètés de gestion, etc.)
Aucune n'est à signaler.
6.2 Problèmes juridiques (notamment les droits de passage, l'accès partagé, les bâtiments listés/les zones de conservation, etc.)
Aucune n'est à signaler.
6.3 Référence aux garanties existantes
Aucune information n'a été fournie à l'égard
de travaux de réparation de la toiture etc.
6.4 Référence à toute modification
L'inspection n'a mit en évidence aucune trace de modification récente significative.
6.5 Termites/surface
L'inspection par un inspecteur qualifié est obligatoire avant de
procéder à toute vente.(Loi Carrez)
7.0 SECTION 7: Commentaires spécifiques à l'égard
des zones où les défauts peuvent être le plus dommageables.
7.1.1 Mouvement structurels
Il n'y a pas de trace de mouvement structurels dans l'édifice.
7.1.2 Les défauts du bois (notamment parasites, pourriture…)
Aucune anomalie n'a été relevée au cours de l'inspection.
7.1.3 Humidité & condensation
L'inspection visuelle n'a pas à révélé que cette maison souffrait de problème d'humidité. Certains signes de condensation ont été découvert dans la salle de bains.
7.1.4 Autres dangers
Aucun.
7.2 Observations générales (Vue d'ensemble et brève conclusion avec recommandations à l'intention de tout rapport de spécialiste et estimations avant de procéder à l'achat)
Overview & brief conclusion with recommendations for any Specialist's reports & estimates before committing to purchase)
Il s'agit d'un exemple standart de maison de village du Sud Ouest de la France bénéficiant d'une localisation favorable et d'un accés à toutes les commodités. L'état général du bâtiment est d'époque et des travaux d'entretien et de réparation seront donc en conséquence. Au cour de l'inspection, aucun défaut conséquent ne fut constaté. A l'intérieur, l'état de la maison peut être considéré comme étant dans un état convenable, bien que des améliorations puissent toujours être envisagées. Aucune trace de pourriture ne fut constatée. Etant donné que les combles n'ont pu être visités, nous ne pouvons savoir si un pourrissement s'y est développé.