Expertises

Voici un exemple de rapport d'expertise établit à l'intention de futurs acquéreurs, ou de propriétaires désirant établir une expertise de leurs biens. David Harris, expert immobilier à la « Chambre des Experts FNAIM » et membre de « RICS France », est en mesure d'offrir des expertises valables auprès des tribunaux de droit français.

Le coût d’une expertise dépend de la taille du bien immobilier. Le tarif horaire d’un expert qualifié est de 65euros/heure. Le prix moyen d’une expertise avant achat serait de 650 euros.

EXTRAIT D'UN RAPPORT D'EXPERTISE

Le rapport d’expertise ci-dessous est entièrement basée sur les informations contenues dans la « lettre de mission » préalablement acceptée et signée par le client et est uniquement pour sa propre utilisation.

Objet de la mission

Le Client, Monsieur X, considère l’achat du bien cité ci-dessus.
Notre mission est d’établir un rapport d’expertise concernant l’état des structures et aménagements du bien, ainsi que les possibles désordres.

Observations générales

Ceci est un exemple typique d'une maison de ville du style du Sud-Ouest de la France bénéficiant d'une position idéale proche de toutes les commodités. L'état général de la maison est relatif à son âge (maison des années 30) et il est prévu que les travaux de réparation et de rénovation nécessaires seront en conséquence. Au cours de l'inspection, aucune défaillance notable n'est remarquée. L'intérieur de la maison peut-être considéré en bon état. Il n'en demeure pas moins que des possibilités d'amélioration subsistent en ce qui concerne l'installation électrique, la décoration générale, l'isolation et l'aménagement de la cuisine. Aucune preuve de l'existence de pourriture n’a été notée. N'ayant eu accès à la charpente, nous ne pouvons avoir de certitudes quant à la qualité et possibles dégradations de celle-ci.
L'extérieur de la maison peut être considérés comme étant dans un état acceptable bien que la corniche et les bacs à fleurs ont besoin de réparation.
Selon l'actuel propriétaire le toit a été refait après la tempête de 1999.

Surface habitable: 150 m² environ.
Garage: 22m²
Dépendance: 31 m² environ.
Jardin de devant: 120 m²
Cour: 120 m²
Jardin de derrière et verger: 1300 m² environ.

Conditions d'occupation
Au moment de l'inspection la maison était meublée. Aucune inspection sous le plancher n'a pu être menée.
Situation & Environnement
La maison est située dans un quartier résidentiel favorisé vers la partie Sud de Pineuilh. Elle est à portée de toutes les commodités courantes : magasins, écoles, transports, etc.
Type, âge de la maison et date approximative de construction
Maison de ville indépendante, construite aux alentours de 1930

Construction

Toiture

Une partie en tuiles et en pente, une partie en toit terrasse

Cheminée

Briques

Gouttières

Zinc

Murs

Blocs de bétons pleins, enduits

Fenêtres

Bois, vitrée.

Aménagements

Rez-de-chaussée: hall, salon, salle à manger avec cuisine séparée et WC sous l'escalier
Premier étage: palier, trois chambres et une salle de bains.

Garage et dépendances

Il y a un garage et une dépendance anciennement utilisée comme studio d’habitation.

Services
Electricité
Courante
Gaz
Bouteille
Eau
Courante
Chauffage central
Chaudière à fioul
Assainissement
Tout à l’égout
Condition, recommandations, conséquences
Parties extérieures

La toiture

En absence d'informations contraires, il est conclu que la section en tuiles du toit fut rénovée après les orages de 1999. Son aspect général va dans ce sens. Il est attendu que toute entretien régulier et réparation soit effectué en accord avec tout autre toit de ce style et de cette époque. Les corniches en ciment autours sont en mauvais état et des travaux de réparation sont à prévoir.
Ces corniches semblent avoir été endommagés au fil du temps par l'humidité et le froid. L'état général est acceptable.
Le toit terrasse au-dessus de la cuisine est en béton armé.
Cet aspect de la maison a été considéré comme étant dans un état raisonnable.
Il faut rappeler que la couverture a une durée de vie limité et qu'il vaut toujours mieux prévoir un budget pour des travaux futures. L'état général est bon à l'exception des corniches.
Les cheminées
Il y a deux cheminées en service dans la maison. Elles semblent avoir été construite en briques enduites. Des taches d’humidité autour du foyer suggère desinfiltrations par le passé et ceci devrait être vérifié.
Les gouttières
Elles sont toutes en zinc. Il est conclu qu'elles ont également été remplacées en 1999 et que leur état est bon. Il est essentiel de s'assurer que ces gouttières s'écoulent librement car la moindre fissure peut conduire à des infiltrations d’eau. Il n'y a aucun risque que cela se produise pour le moment. Ils existent des taches d’humidité sur l'élévation arrière attenante à la cheminée. Pour l'instant ce n'est pas inquiétant. Les descentes, également en zinc, semblent bien évacuer l'eau de pluie.
Les murs (pare vapeurs & Ventilation inclus)
Les quatre façades sont construit de blocs de béton enduits. Aucune dégradation significative n'est à noter, mais ils existent des traces d'intempéries, notamment aux alentours des corniches et des bacs à fleurs. Il n'y a aucune trace de fissuration ni de déplacement de la structure.
Les trous d'évacuation au niveau du balcon des chambres devraient être élargis afin d’assurer la bonne évacuation et d'éviter toute infiltration d'eau. Il serait souhaitable d'envisager l'application d'un traitement anti-mousse et l'application de deux couches de peinture extérieure. Il y a des traces d'humidité, mais aucun autre signe d'éventuel problème dans ce domaine.
Cette section du rapport peut conclure que les murs de cette maison sont dans un état général comparable aux autres maisons de cet age dans la région et que, à cet égard un entretien normal et des réparations peuvent être à prévoir.

Les fenêtres, les portes & autres éléments en bois extérieurs (travaux de peinture inclus)
Les vitres à simple vitrage et les volets à guillotine sont d'origine. Les volets semblent être en bon état de marche. Notre recommandation est qu'ils doivent être vérifié avant tous travaux de peinture extérieure, car ce serait le moment opportun à tout besoin d'entretien et de réparation. Les joints en mastic sont de mauvaises qualités et, bien que les fenêtres aient été repeintes récemment, il faudra prévoir quelques travaux sous peu. L'état général est d'époque et un niveau normal d'entretien et de réparation est requis. Il est recommandé de vérifier les boiseries avant tout travaux de peinture à l'extérieur.
La modification ou le remplacement des fenêtres par du double-vitrage peut-être à envisager. Ceci améliorerait grandement l'isolation thermique et phonique de la maison. La porte d'entrée ainsi que les fenêtres sont en aluminium, plutôt hors du style architectural et encore d’une simple vitrage.
L'intérieur
Les combles
Sans accès, l'inspection des combles ne fut pas possible. Il n'y a pas de signes évidentes de désordres. L'état des matériaux d'isolation n'a pu être vérifié.
Les murs & les plafonds (y compris la décoration )
Comme c'est le cas dans les maisons de ce type, les plafonds sont fait de solives, lattis et de plâtre. Leur état a été jugé compatible avec l'âge du bâtiment. Il y a des traces de fissures et des taches à l'étage supérieur, probablement des conséquences des orages de 1999. Des travaux de réparation sont à prévoir par endroits avant les travaux de peinture. Un lissage avec du plâtre peut-être nécessaire. Les cloisons de séparation sont construits de briques enduites de plâtre et tapissées. On peut considérer que les quelques imperfections rencontrées peuvent être corrigées au moment des travaux de peinture.

Les sols
A l'exception du sol de la salle de bain, qui est recouvert de dalles de plastique collées sur chape, les planchers à l'étage sont en parquet traditionnel fait de planches de bois striées. La plupart des surfaces étaient visibles et montraient des planches d'époques en bon état. L'inspection n'a pu déceler de gondolement, de déformation ou d'autres défauts similaires. A l'exception du salon, les sols du rez de chaussé sont fait de mosaïques sur chape. La petite cuisine est recouverte d’un carrelage moderne de petite taille qu'il faudra remplacer. Le sol du salon est fait d'un parquet traditionnel. Il semble être en bon état.

Cheminées & conduit de cheminée
Il y a une cheminée recouverte de marbre dans le salon qui semble être en état de marche.

Equipements intérieurs, y compris menuiseries et équipement de cuisine
Les portes et huisseries sont supposé être d'origine et sont dans état correspondant. Les plinthes, fenêtres etc., sont tous d'époque, dans le style et l'état d'origine. A l'exception des plinthes de la salle de bain qui ont souffert de l'humidité, aucun défaut significatif n'est à noter. La ventilation de la salle de bain est à revoir. Les aménagements de la cuisine sont très rudimentaires et révèle des traces évidentes d'usure. Elle nécessite des petits travaux de remise en état. Tous les mécanismes de volets et fenêtres sont opérationnels, bien que des petits réglages puissent être nécessaire pour assurer un bon fonctionnement
Caves, fondations, etc.
Les caves sont sèches, bien ventilées et l’étanchéité est en bon état. Un puits a été creusé dans le sol et la nappe phréatique se trouve actuellement à environ 3m en dessous. Il y a eu des inondations dans le passé, probablement dues à des averses intenses pénétrant à travers la porte extérieure.

Les services
L'installation électrique
Le compteur et le tableau électrique se trouvent dans la cuisine. Le compteur EDF a été installé récemment et dispose d'un système de lecture à distance relié à l'extérieur.
Le tableau électrique est obsolète et n’est plus conforme aux normes en vigueur. Les fils gainés de tissu sous des goulottes en bois sont probablement d'origine.
Il est vivement recommander, pour des raisons de sécurité, de procéder à une révision de l’ensemble de l’installation et une mise en conformité. Il ne faut pas perdre de vu que si l’installation ait pu être en conformité avec les normes de sécurité au moment de son installation,
ces normes changent régulièrement et si des travaux devaient avoir lieu sur l'installation électrique, le non respect de ces normes peut poser problème.
L'installation de gaz
Bouteilles de gaz, 13kg, dans la cuisine. Ventilation insuffisante.
Plomberie & aménagements sanitaires
Les aménagements dans la cuisine et les toilettes du rez-de-chaussée sont dans un état convenable bien que présentant des traces d'usure. A l'étage, la baignoire en fonte est en bon état. Le lavabo et les toilettes sont probablement d'origine mais également en bon état. Une douche a également été installée. Il est important de vérifier que les joints entre les dalles de carrelage soient étanches car, dans le cas contraire cela pourrai provoquer des infiltration d'eau. L'arrivée d'eau d’origine consiste une tuyauterie acier avec quelques modifications en cuivre. L'installation semble être saine et, sans présence de plomb, il n'y a pas besoin de modification immédiate.
Le chauffage central & l'eau chaude
Le chauffage central est assuré par une chaudière à fioul qui se trouve au sous-sol. Cette chaudière a été installée récemment et est peu utilisée. La citerne à fioul, montrant des signes de faiblesse, devrait être remplacé. La chaudière alimente le réseau de radiateurs en fonte d'origine à l'aide de tuyauterie en acier. Le système n'était pas en service au moment de l'inspection, mais aucun défaut n'a été remarqué. Un contrat d'entretien adapté devra être prévu.
Eaux usées
La maison semble être reliée aux égouts publics et rien ne permet de déceler des problèmes de ce côté. Les eaux usées ainsi que les eaux pluviales en provenance de la dépendance semblent être dirigée vers une évacuation, sans fosse, à l'arrière du jardin. Une mise aux normes est à conseiller.

Autres services
Téléphone

Terrain et dépendances
La dépendance est en mauvais état. Le bâtiment étant utilisé comme logement dans le passé aurait besoin d'une remise en état complète pour être utilisée comme habitation. Le toit et les gouttières sont cependant en bon état. La toiture aurait besoin d'être rénovée.

Les jardins, les arbres, les chemins, etc.
Il y a une zone de jardin bien délimitée juste à l'arrière de la maison et aucun problème n'est à signaler. Une haie pourrait être installée à l'arrière afin d'accroître l’intimité.

Les clôtures, les murs de porteurs, etc.
Les clôtures de délimitation et les murs sont d'origine et l'on peut noter des traces d'entretien régulier. Ces travaux d'entretien seront à prévoir au fil du temps.
Les points à vérifier :
Parties communes
Aucune n'est à signaler.
Questions juridiques (notamment les droits de passage, l'accès partagé, les bâtiments listés/les zones de conservation, etc.)
Aucune n'est à signaler.
Référence aux garanties travaux
Aucune information n'a été fournie à l'égard de travaux de réparation de la toiture etc.
Travaux de modification
L'inspection n'a mit en évidence aucune trace de modification récente significative.
Diagnostics
L'inspection par un diagnostiquer qualifié concernant les diagnostics en vigueur est obligatoire avant de procéder à toute vente.
Commentaires spécifiques à l'égard des désordres pouvant être les plus dommageables.
Mouvement structurels
Il n'y a pas de trace de mouvements structurels dans l'édifice.
Les désordres concernant le bois (notamment parasites, pourriture…)
Alors que nous ne sommes pas qualifié à diagnostiquer ces désordres, aucune anomalie n'a été relevée au cours de l'inspection.
Humidité & condensation
L'inspection visuelle n'a pas à révélé que cette maison souffrait de problème d'humidité. Certains signes de condensation ont été découverts dans la salle de bains.
Autres dangers
Aucun.
Observations générales (Vue d'ensemble et brève conclusion y compris recommandations en vue des expertises complémentaires et devis de travaux, avant de procéder à l'achat)

Il s'agit d'une maison de ville typique du Sud Ouest de la France bénéficiant d'une localisation favorable et d'un accès à toutes les commodités. L'état général du bâtiment est d'époque et des travaux d'entretien et de réparation seront donc en conséquence. Aux cours de l'inspection, aucun défaut conséquent ne fut constaté. A l'intérieur, l'état de la maison peut être considéré comme étant dans un état convenable, bien que des améliorations puissent toujours être envisagées. Aucune trace de pourriture ne fut constatée. Etant donné que les combles n'ont pu être visités, nous ne pouvons savoir si des désordres de la charpente y sont développés.

Ci-joint : Lettre de Mission
Photographies